Le coût de la maison passive à l’épreuve de la crise…

samedi 2 décembre 2023 | La maison passive

Sommaire
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Photo de une : 2 loge­ments sociaux construits pour le Toit Vosgien à Plainfaing en 2018, conçus par ASP Architecture, Antoine Pagnoux et Terranergie. Le coût de la construc­tion a été de1 749 € HT/m2 SHAB avec des charges de l’ordre de 150 €/an. Un chiffre à com­pa­rer à 2 262 €/m² SU TTC à Gerbepal (2010) et 2 365 €/m² TTC SU à Ramonchamp (2014), deux autres pro­jets com­pa­rables du Toit Vosgien.

Les prix de l’énergie flambent depuis quelques mois. Le bou­clier tari­faire a certes réduit l’impact de ces hausses pour nombre de ménages mais cette situa­tion ne dure­ra peut-être pas.

Par Philippe Outrequin, La Calade, auteur d’ouvrages sur les bâti­ments pas­sifs, extrait du hors-série n°24

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“La Levantine”, Mordelles (35) livrée en 2016. Paumier Architectes Associés

Les arti­sans, les com­mer­çants, les entre­prises par contre souffrent avec des hausses par­ti­cu­liè­re­ment injustes, dues à la hausse du prix du gaz mais aus­si des règles iniques du mar­ché euro­péen de l’électricité et du dis­po­si­tif de l’Arenh (qui contraint EDF à vendre à perte de l’électricité à des four­nis­seurs qui vendent leur élec­tri­ci­té au prix du mar­ché…). Ces élé­ments devraient jouer en faveur du pas­sif qui a un objec­tif glo­bal de réduc­tion des consom­ma­tions d’énergie à 120 kWhep/m².an soit 52 kWh/m².an en éner­gie finale pour un usage tout élec­trique (hors pro­cess type four de bou­lan­ger, chambre fri­go­ri­fique…).

Les prix des matières pre­mières et des four­ni­tures (bois, tuiles, briques, iso­lants, plâtre) aug­mentent (plus de 30 % sur de nom­breux maté­riaux), ce qui évi­dem­ment aug­mente les coûts de construc­tion. En même temps, les délais d’approvisionnement s’allongent pour cer­tains maté­riaux tels que l’aluminium. Ces élé­ments jouent évi­dem­ment en défa­veur du pas­sif. Qu’en est-il alors pour le mar­ché du pas­sif ?

Des coûts de construction en hausse dans le résidentiel

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Acigné, « le Solax », pré­vu pour 2024. Paumier Architectes Associés

Les coûts de construc­tion du pas­sif semblent avoir aug­men­té au même rythme que les autres types de construc­tion. Mais le résul­tat pour les bâti­ments rési­den­tiels est une aug­men­ta­tion de 20 % depuis 2019, confir­mée par plu­sieurs pro­fes­sion­nels : le prix actuel d’une mai­son pas­sive est de l’ordre de 2 400 € à 2 500 € TTC par m², voire davan­tage selon l’emplacement, la com­pa­ci­té et les fini­tions. Deux bailleurs sociaux ont esti­mé la hausse de leur coût de construc­tion pour le pas­sif à 20 % entre 2017 et 2022.

Par exemple, Archipel Habitat a mis en chan­tier un immeuble de 22 loge­ments à Acigné, « le Solax », qui sera livré en 2024 pour un coût tra­vaux mar­chés de 2 042 € HT/m² alors que l’immeuble de 26 loge­ments « La Levantine » situé à Mordelles livré en 2016 avait coû­té 1 709 € HT/m², soit une dif­fé­rence de 19,5 %.

Le cas de la maison individuelle

Une conjoncture complexe

En mai­son indi­vi­duelle, les pro­fes­sion­nels estiment que le mar­ché de la construc­tion neuve pas­sive est aujourd’hui très dif­fi­cile. Tout d’abord parce que le mar­ché de la mai­son indi­vi­duelle est au plus bas, que le fon­cier est une den­rée rare, que les taux d’intérêt remontent et que chaque euro compte.
L’accès au fon­cier est pré­sen­té comme un obs­tacle de plus en plus impor­tant. La demande d’information sur le pas­sif est tou­jours très active, mais faute de ter­rain, les acqué­reurs poten­tiels de mai­son pas­sive se tournent vers la réno­va­tion, celle-ci pou­vant être très per­for­mante, voire pas­sive (le niveau EnerPHit reste dif­fi­cile à atteindre pour des rai­sons tech­niques ou le plus sou­vent éco­no­miques).

Qui favorise la rénovation…

Les pro­prié­taires de mai­sons anciennes ou les acqué­reurs voient évi­dem­ment l’intérêt de la réno­va­tion pas­sive qui per­met de valo­ri­ser tout le gise­ment d’efficacité éner­gé­tique et d’apporter de la qua­li­té au loge­ment. Passif et qua­li­té sont syno­nymes. De nom­breux acteurs du pas­sif se tournent aujourd’hui vers ce mar­ché de la réno­va­tion pous­sé par la pers­pec­tive de hausse des prix de l’énergie.
La RE 2020 est rela­ti­ve­ment plus exi­geante pour les mai­sons indi­vi­duelles. De ce fait le sur­coût entre le pas­sif et la régle­men­ta­tion tend à se réduire. On l’estime à envi­ron 5 % (Selon la FFB, le sur­coût de la RE 2020 par rap­port à la RT 2012 est de 5 à 10 %).

Le frein règlementaire

La RE 2020 pousse à l’iso­la­tion ther­mique par l’extérieur. En zone plu­tôt mon­ta­gneuse, le triple vitrage devient une exi­gence. Pour pas­ser au pas­sif, le trai­te­ment de l’étanchéité et des ponts ther­miques ne pose pas de pro­blème. Des éco­no­mies sont pos­sibles sur le sys­tème de chauf­fage, le pas­sif n’exigeant pas un sys­tème du type PAC double ser­vice dont le coût est éle­vé.
Le pro­blème est l’acceptation d’une ven­ti­la­tion double flux. Celle-ci ne repré­sente que 4 % du mar­ché de la mai­son indi­vi­duelle contre plus de 80 % en Allemagne et en Scandinavie. Le sur­coût d’une ven­ti­la­tion double flux n’est pas très impor­tant : 6 000 € pour une double flux (DF) contre 2 000 € pour une simple flux pour une mai­son de 120 m². Rappelons aus­si que le cal­cul du Bbio ne valo­rise pas la VMC DF puisque le ren­de­ment rete­nu n’est que de 50 %. Le cep n’est pas non plus favo­rable (avec le cal­cul en éner­gie pri­maire).

Des compromis…

Pour main­te­nir le mar­ché pas­sif, cer­tains maîtres d’ouvrage renoncent aux maté­riaux bio­sour­cés, d’autres s’interrogent sur la sur­face habi­table dont ils ont vrai­ment besoin (et envi­sagent la pos­si­bi­li­té d’un agran­dis­se­ment ulté­rieur). Ceci est aus­si vrai dans le ter­tiaire avec de nou­velles façon de tra­vailler qui vont réduire les besoins de sur­face (par exemple les bureaux de la CARSAT à Orléans ont adop­té une nou­velle typo­lo­gie rédui­sant le besoin de sur­face de plus de 10 %).

Et pourtant… les maisons passives plaisent !

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Réalisation Vincent Delsinne, BE : Energelio. Au plus fort du pic de cha­leur, ils ont rele­vé 26°C à l’intérieur de leur loge­ment.

Suite à la hausse des prix de l’éner­gie, les habi­tants des mai­sons pas­sives ont témoi­gné, lors des der­nières jour­nées portes ouvertes, de leur chance d’avoir fait construire en pas­sif avant la hausse de prix de l’énergie et des maté­riaux. Les retours sont tou­jours très posi­tifs tant au niveau du confort que de la consom­ma­tion d’énergie (enquête de Vincent Delsinne auprès de ses clients, voir hors-série n°24).

Dans les enquêtes récentes, les hausses du prix de l’énergie impac­tant moins les habi­tants des loge­ments pas­sifs, ceux-ci appré­cient sur­tout le confort appor­té par ces loge­ments davan­tage que le bou­clier tari­faire que le pas­sif repré­sente.

Rappelons que dans le loge­ment social la fac­ture du chauf­fage et de l’ECS dans un T3 est de l’ordre de 350 € par an pour un appar­te­ment pas­sif contre 800 € avec la RT 2012. Le bâti­ment pas­sif de la Levantine à Mordelles a des dépenses de chauf­fage seul de l’ordre de 12 € par mois pour un T3 contre 25 à 30 € pour un T3 conven­tion­nel au gaz.

Les hausses des prix de l’énergie ne feront que confir­mer ces dif­fé­rences. Une hausse de 30 % aug­mente la fac­ture de chauf­fage et ECS de 100 € pour un loge­ment pas­sif et de 250 € pour un loge­ment RT 2012…

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