Eco-construction d’une maison : les étapes clés d’un projet réussi

mercredi 1 novembre 2023 | L'éco-construction

Photo : Myotte-Duquet

Eco-construire une mai­son est aujourd’hui un choix judi­cieux, tant du point de vue du confort que de celui de l’environnement. Mais com­ment entrer dans cette aven­ture en s’assurant du meilleur ? Voici les prin­ci­pales étapes pour un pro­jet réus­si. 

Réalisation passive en CLT. Arch. Alice Pamela. Voir n°95
Réalisation pas­sive en CLT. Arch. Alice Pamela. Voir n°95

1/Les capacités de financement

Avant de se lan­cer dans l’aventure de l’é­co-construc­tion d’une mai­son, il convient de savoir où l’on va. Car, si la mai­son éco-conçue n’est pas for­cé­ment plus coû­teuse à pro­jet égal qu’une autre, elle néces­site, évi­dem­ment, d’être finan­cée. Le par­cours com­mence donc par le che­min de la (ou des) banque(s) afin de faire un point concret de votre situa­tion. Apport per­son­nel, capa­ci­té d’emprunt, coût du cré­dit vont vous per­mettre de voir plus clair sur la somme que vous pour­rez enga­ger. Par ailleurs, ban­quiers ou cour­tiers peuvent éga­le­ment vous ren­sei­gner quant aux aides dis­po­nibles tant au niveau de taux pré­fé­ren­tiels (PTZ, PEL, Prêt Accession Sociale, Prêt 1 % loge­ment) que des inci­ta­tions fis­cales (cré­dits d’impôts). Partant de ces bases, vous pour­rez com­men­cer à ébau­cher un pro­jet sérieux cor­res­pon­dant à un bud­get pré­cis. 

Pablo et Isabel Boisier - B2 Architectes
Pablo et Isabel Boisier – B2 Architectes – n°43

2/Le cahier des charges

Définir votre projet de maison

L’étape de tous les pos­sibles… Il s’agit alors de défi­nir clai­re­ment vos sou­haits, vos envies et vos besoins en tenant compte de votre bud­get. Votre rythme de vie, la struc­ture de votre foyer et vos acti­vi­tés déter­mi­ne­ront la loca­li­sa­tion et vos besoins en termes d’équipements col­lec­tifs (proche des écoles, de réseaux de trans­ports, des com­merces, d’autres habi­ta­tions, proche d’une ville en par­ti­cu­lier ou éloi­gné de tout centre). Cette pre­mière don­née éta­blie, vous pour­rez réflé­chir à la taille de la mai­son et au nombre de pièces néces­saires.

Plan intérieur - Trait Vivant  - Maison paille publiée dans le n°74
Plan inté­rieur – Trait Vivant  – Maison paille publiée dans le n°74

Style et matériaux

Ensuite, le type de mai­son vous occu­pe­ra un long moment. Toiture ter­rasse ou à deux pans, forme clas­sique ou contem­po­raine, de plain-pied ou à étages tout est pos­sible. Il sera tout de même rai­son­nable de s’enquérir du style local (auprès du CAUE de votre dépar­te­ment, par exemple) afin de res­ter dans l’esprit archi­tec­tu­ral du lieu et d’éviter d’éventuels déboires au moment du per­mis de construire. Cette étape est éga­le­ment le moment de lis­ter vos sou­haits (si vous en avez) quant aux maté­riaux et équi­pe­ments qui joue­ront un rôle dans la construc­tion (iso­lants natu­rels ou conven­tion­nels, type de chauf­fage, uti­li­sa­tion des éner­gies renou­ve­lables…). A ce point de l’avancement de votre cahier des charges, vous pou­vez déjà voir si vous vous diri­gez vers un pro­jet clas­sique ou vers un pro­jet par­ti­cu­liè­re­ment d’é­co-construc­tion de mai­son per­for­mant. Peut-être êtes-vous prêts à par­ti­ci­per vous-même au chan­tier ? Jusqu’à quel stade ? Organiser des chan­tiers par­ti­ci­pa­tifs pour mettre en pra­tique des tech­niques exi­geantes en main d’œuvre ? Une piste sur laquelle l’archi­tecte ou le construc­teur pour­ra vous gui­der, sur­tout s’il est sen­sible aux tech­niques de l’é­co-construc­tion.

3/ Le terrain

La bonne orientation

Étape incon­tour­nable avant la construc­tion d’une mai­son, l’a­chat d’un ter­rain requiert toute votre atten­tion pour que vous soyez bien cer­tain que cet endroit cor­res­pond à vos attentes, à votre vie, à votre bud­get et à vos sou­haits quant à la mai­son (sur­face, style…). La forme du ter­rain per­met-elle l’implantation de la mai­son que vous sou­hai­tez ? Son orien­ta­tion est-elle opti­male ? Pourrez-vous vous garer faci­le­ment ? Y a‑t-il la place pour construire un garage (en ville, cela peut-être déter­mi­nant pour l’ob­ten­tion du per­mis de construire) ?

éco-construction d'une maison : schéma conception bioclimatique de Villa Soleil
Exemple d’élé­ments de concep­tion bio­cli­ma­tique. Doc Villa Soleil

Vérifier les documents d’urbanisme

Le ter­rain est-il via­bi­li­sé ? Vous êtes-vous assu­ré qu’il est construc­tible ? Il est éga­le­ment fon­da­men­tal que ce ter­rain soit com­pa­tible avec vos moyens finan­ciers. Autre point à ne pas oublier : aller à la mai­rie deman­der le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour connaître l’é­vo­lu­tion future de l’en­vi­ron­ne­ment du ter­rain ou les ser­vi­tudes qui pèsent éven­tuel­le­ment sur lui. Le PLU per­met-il la réa­li­sa­tion de votre pro­jet (hau­teur, sur­face) ? Ainsi, vous pou­vez décou­vrir que votre rue sera redres­sée dans un futur proche et enta­me­ra ain­si votre ter­rain ou alors qu’un voi­sin dis­pose d’un droit de pas­sage via la par­celle que vous convoi­tez… autant d’in­for­ma­tions qu’il vaut mieux connaître avant de s’engager.

4/ Un constructeur compétent

Vérifier l’expérience

Une fois le pro­jet d’é­co-construc­tion de mai­son glo­ba­le­ment défi­ni, le moment est venu de trou­ver le construc­teur qui sau­ra pré­ci­ser le pro­jet et lui don­ner forme. Mais, qu’est-ce, au fond, qu’un « bon construc­teur » ? Comment dis­tin­guer une entre­prise com­pé­tente et sérieuse d’une autre qui n’aura pas le savoir-faire requis et qui peut-être ne pour­ra mener la construc­tion jusqu’à son terme ? La ques­tion est d’autant plus épi­neuse, que la pro­fes­sion a par­fois souf­fert de son suc­cès, atti­rant bon nombre d’amateurs peu scru­pu­leux sur ce ter­rain de spé­cia­listes. Or, le bois, par exemple, est un maté­riau par­ti­cu­lier qui néces­site une mise en œuvre spé­ci­fique et une vraie connais­sance tech­nique.

Aussi il fau­dra s’assurer que le construc­teur choi­si est expé­ri­men­té et qua­li­fié. Pour ce faire, deman­der à visi­ter d’autres ouvrages ache­vés, à ren­con­trer éven­tuel­le­ment d’autres maîtres d’ouvrage pour vous enqué­rir de leur satis­fac­tion, enfin, vous pou­vez véri­fier les com­pé­tences pro­fes­sion­nelles à tra­vers qua­li­fi­ca­tion et marques de qua­li­té (qua­li­fi­ca­tion Qualibat ou Charte Maisons Bois 21, par exemple).

Vérifier les assurances

Autre point, un construc­teur bois sérieux dis­pose d’une struc­ture et d’un outil de pro­duc­tion (un ate­lier pour le pré­mon­tage, une usine s’il fabrique lui-même les ossa­tures…). Idéalement, mieux vaut choi­sir un pro­fes­sion­nel éta­bli depuis plu­sieurs années. Il faut par ailleurs se ren­sei­gner quant à la sol­va­bi­li­té de l’entreprise car, en cas de pro­blème, il serait fort dom­mage qu’elle ait dépo­sé le bilan. Dernier point : un construc­teur sérieux est cou­vert par une assu­rance et par un orga­nisme de cau­tion­ne­ment, deux condi­tions sine qua non pour pro­po­ser un contrat de construc­tion de mai­son indi­vi­duelle au maître d’ouvrage.

Permis de construire

5/ Le permis de construire

Le per­mis de construire est un docu­ment admi­nis­tra­tif qui donne les moyens à l’ad­mi­nis­tra­tion de véri­fier qu’un pro­jet de construc­tion res­pecte bien les règles d’ur­ba­nisme en vigueur. Dans le cadre de la construc­tion d’une mai­son indi­vi­duelle, le per­mis de construire est obli­ga­toire. De même l’est-il dans le cadre d’une réno­va­tion : si les tra­vaux aug­mentent de plus de 40 m² la SHOB ini­tiale, si la struc­ture por­teuse ou la façade sont modi­fiées, si la réno­va­tion néces­site le per­ce­ment ou l’agrandissement d’une ouver­ture sur un mur exté­rieur. Le dos­sier est dépo­sé en quatre exem­plaires à la mai­rie où se situe le ter­rain. A par­tir de ce moment, la mai­rie dis­pose de deux mois pour répondre. Trois cas de figure :

  • la mai­rie envoie son accord par cour­rier recom­man­dé avec accu­sé de récep­tion ;
  • la mai­rie signi­fie son refus, le deman­deur a alors deux mois pour trou­ver un accord à l’amiable avec le maire ou sai­sir le Tribunal admi­nis­tra­tif ;
  • pas de réponse au bout de deux mois ce qui est com­mu­né­ment consi­dé­ré comme un accord tacite.

Notez que, la solu­tion « mai­son bois » ne peut en aucune manière être une rai­son de refus de per­mis de construire, l’autorité ne pou­vant for­cer ou inter­dire un type de struc­ture recon­nu. Les vêtures (par exemple le bar­dage) ou les pentes de toi­ture peuvent par contre poser pro­blème puisqu’elles ont trait à la tra­di­tion archi­tec­tu­rale locale qui, elle, est bien du res­sort de l’urbanisme local.

6/ La solution du contrat de construction

Deux cas de figure

Le contrat de construc­tion de mai­son indi­vi­duelle n’est pas la seule solu­tion légale pour construire une mai­son indi­vi­duelle (cf. contrat de maî­trise d’œuvre et mar­chés de tra­vaux) mais c’est un contrat qui devient obli­ga­toire dès l’instant où un pro­fes­sion­nel (le construc­teur de mai­son indi­vi­duelle) se charge de la réa­li­sa­tion du gros œuvre d’un « immeuble à usage d’habitation » pour le compte d’un maître d’ouvrage pri­vé (le par­ti­cu­lier). Régi par la loi du 19 décembre 1990, le CCMI (contrat de construc­tion de mai­son indi­vi­duelle) a été acté pour pro­té­ger les maîtres d’ouvrage en lis­tant clai­re­ment les obli­ga­tions et res­pon­sa­bi­li­tés de cha­cune des deux par­ties (le construc­teur et le maître d’ouvrage). A par­tir de là, deux pos­si­bi­li­tés :

  • soit le contrat com­prend la four­ni­ture des plans et la réa­li­sa­tion des tra­vaux pour mettre le bâti­ment hors d’eau hors d’air ;
  • soit le contrat n’inclut pas les plans mais sti­pule la réa­li­sa­tion des tra­vaux. Dans les deux cas, il s’agit bien d’un CCMI, même si l’entreprise fait ulté­rieu­re­ment appel à un sous-trai­tant pour les tra­vaux.

Les avantages du CCMI – Contrat Construction de Maison Individuelle

Le construc­teur de mai­son s’engage à la déli­vrance du per­mis de construire et à une livrai­son à prix et délais conve­nus. Pour plus de sécu­ri­té, la loi impose le recourt à un éta­blis­se­ment de cau­tion­ne­ment, assu­rant l’achèvement des tra­vaux en cas de pro­blème. Le pro­fes­sion­nel garan­tit éga­le­ment le par­fait achè­ve­ment des tra­vaux (répa­ra­tion des désordres révé­lés durant la pre­mière année) et assume une res­pon­sa­bi­li­té décen­nale qui est cou­verte par une assu­rance (prise en charge des désordres fon­da­men­taux révé­lés au cours des dix années sui­vant la récep­tion).

Avec le CCMI, les pro­fes­sion­nels doivent mon­trer patte blanche et faire preuve de sérieux pour que les éta­blis­se­ments de cau­tion­ne­ment et d’assurance, indis­pen­sables dans ce cadre, consentent à les cou­vrir. Le maître d’ouvrage doit en retour contrac­ter obli­ga­toi­re­ment une assu­rance dom­mages-ouvrage. Elle assure, durant dix ans les désordres fon­da­men­taux de la construc­tion (« met­tant en cause la soli­di­té de l’ouvrage » ou « le ren­dant impropre à sa des­ti­na­tion » – Article 1792 du Code Civil). Elle va donc de pair avec la res­pon­sa­bi­li­té décen­nale du construc­teur.

Son inté­rêt : évi­ter tous délais en cas de litige et per­mettre répa­ra­tion ou achè­ve­ment du chan­tier avant que la res­pon­sa­bi­li­té de tel ou tel ne soit déter­mi­née. 

Les garan­ties du CCMI

Les garanties du CCMI

  • Délivrance du per­mis de construire
  • Livraison à prix et délai conve­nus
  • Parfait achè­ve­ment
  • Garantie bien­nale (mal­fa­çons affec­tant les élé­ments d’équipement)
  • Garantie décen­nale (dom­mages pou­vant com­pro­mettre la soli­di­té de l’ouvrage)
  • Assurance res­pon­sa­bi­li­té civile
  • Assurance dom­mages-ouvrage 

Avec ou sans architecte ?

Il faut savoir que l’intervention d’un archi­tecte est par­fois obli­ga­toire. Ainsi, si un pro­jet de construc­tion ou d’extension de mai­son porte sur une sur­face hors œuvre nette (SHON) supé­rieure à 150 m² (pour une exten­sion on addi­tionne la SHON exis­tante et la SHON de l’extension), un archi­tecte sera léga­le­ment néces­saire. En des­sous de cette sur­face la déci­sion de faire ou pas inter­ve­nir ce pro­fes­sion­nel revient au maître d’ouvrage.

Il peut inter­ve­nir en amont du pro­jet pour défi­nir les plans, assu­rer leur confor­mi­té par rap­port aux régle­men­ta­tions et faci­li­ter l’obtention du per­mis de construire avant de pas­ser le relai au construc­teur. Il peut éga­le­ment suivre le pro­jet de sa genèse à sa livrai­son, en assu­mer la res­pon­sa­bi­li­té et assu­rer son bon dérou­le­ment (contrat de maî­trise d’œuvre). Les construc­teurs ont sou­vent des archi­tectes par­te­naires avec qui ils ont leurs habi­tudes de tra­vail. 

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